Nvelle lect. - mobilisation du foncier en faveur du logement

par Lecoq Jean-Paul

Mme la présidente. Dans la discussion générale, la parole est à M. Jean-Paul Lecoq.

M. Jean-Paul Lecoq. Madame la présidente, monsieur le ministre, mes chers collègues, ce soir, pour la deuxième fois, notre assemblée examine le projet de loi majorant les droits à construire. Ce texte a été rédigé, examiné et voté dans la précipitation. En première lecture, nous avons dû l’amender à l’aveugle, sans être en possession du texte. Au Sénat, les délais étaient tellement brefs que les amendements ont été examinés par la commission alors même que la discussion générale était engagée dans l’hémicycle du palais du Luxembourg. C’est du grand n’importe quoi !

M. Jean Mallot. C’est sûr !

M. Jean-Paul Lecoq. Cette fin de législature s’apparente davantage à une course frénétique qu’à l’exercice républicain du pouvoir législatif.

Le projet de loi, trouvaille des conseillers du président en manque d’annonces cathodiques, n’a fait l’objet d’aucune concertation avec les acteurs, ce qui n’est jamais bon signe. Face à l’ampleur de la crise du logement, le Président de la République ne pouvait s’exonérer de faire l’impasse sur ce sujet dans sa campagne.

La situation est catastrophique : 3,5 millions de personnes sont mal logées, il manque un million de logements sociaux et 130 000 personnes sont SDF. Pour ceux qui ont la chance d’être logés, la charge de l’habitation dans le budget s’est largement accrue ces dernières années. Ainsi, entre 2000 et 2010, le prix des logements dans l’ancien a bondi de 107 %, l’inflation du loyer moyen dans le parc privé a été de 47 % quand les loyers HLM ont crû de 29 %, alors même que le revenu médian n’augmentait, lui, que de 13 %. Quant aux prix des terrains, ils ont bondi de 31 % au cours des quatre dernières années.

Parallèlement, les aides à la pierre ont fondu comme neige au soleil. Alors qu’elles dépassaient 800 millions d’euros en 2007, elles n’atteignent pas 350 millions aujourd’hui. En cinq ans, le manque à gagner pour le logement social s’établit à plus d’un milliard d’euros. Et je ne parle ici que des seules aides à la pierre. Je pourrais aussi mentionner les centaines de millions ponctionnés dans les caisses des bailleurs sociaux. Le voilà, le bilan du quinquennat du président Sarkozy, celui dont il tente, tant bien que mal, de s’exonérer !

Face à l’ampleur de la crise, que nous propose-t-il ? Un nouveau texte, le neuvième en dix ans, qui, à l’instar de tous les autres, serait censé apporter une réponse rapide et efficace à la crise du logement. Mme Boutin nous avait déjà promis monts et merveilles avec la loi MOLLE.

M. Marcel Rogemont. La bien nommée !

M. Jean-Paul Lecoq. Le bilan est indiscutablement bien moins reluisant.

Avec ce texte, le Gouvernement propose de majorer de 30 % l’ensemble des droits à construire. Depuis l’annonce de cette mesure, les critiques n’ont cessé de pleuvoir. J’ai cru comprendre qu’au sein même de la majorité, certains députés étaient plus que dubitatifs.

M. Jean-Pierre Nicolas. Mais non !

M. Jean-Paul Lecoq. Ce projet de loi n’est pas à la hauteur des enjeux du logement. Pire, il s’avérera contre-productif et attisera les tensions en engendrant une hausse des prix.

La première critique que je formulerai a trait à la démocratie et à la participation citoyenne. Alors que des milliers de villes ont élaboré ou élaborent encore des PLU, en concertation directe avec leurs populations dans le cadre d’enquêtes publiques, vous détruisez tous ces dispositifs pour appliquer autoritairement une majoration des droits à construire de 30 %. Pour compenser, vous proposez un ersatz de consultation dont on peine à délimiter les contours. D’ailleurs, le rapporteur vient de dire que les municipalités pourront choisir elles-mêmes le mode de consultation des citoyens.

M. Bernard Gérard, rapporteur. Elles s’administrent librement !

M. Jean-Paul Lecoq. Certes, mais je doute qu’un juge considère chaque voie choisie comme plus puissante que l’enquête publique réglementaire du PLU. Ce texte n’a pas fini de faire parler de lui. D’ailleurs, rien n’est prévu dans le projet de loi en cas de prise de décision par le maire sans consultation. C’est un problème auquel le juge risque d’être confronté. Pire : si la municipalité n’engage aucune action d’information ou de délibération, la mesure s’appliquera d’office. Les citoyens seront ainsi mis devant le fait accompli. J’affirme que ce projet de loi porte en lui les germes de nombreux contentieux.

Vous répétez à l’envi que cette disposition permettra de faire jaillir de terre 40 000 logements. Pour une mesure miracle, c’est un peu court quand on connaît l’ampleur de la pénurie de logements dans notre pays. De plus, ce chiffrage est quelque peu fantaisiste : il ne repose sur aucune analyse sérieuse.

Selon l’étude d’impact, il faudrait que 66 % des communes concernées appliquent la majoration à 50 % de leurs projets en utilisant 100 % des capacités de majoration. C’est un scénario totalement improbable…

M. Marcel Rogemont. Il n’y en aura pas 15 % !

M. Jean-Paul Lecoq. …quand on sait qu’aujourd’hui, bien souvent, les promoteurs n’utilisent pas l’ensemble des possibilités offertes par les seuls PLU.

À ce sujet, monsieur le ministre, vous oubliez de mentionner que la majoration des droits à construire existe déjà pour les bâtiments BBC et le logement social. Elle est inscrite dans la loi Grenelle II et la loi MOLLE. Or seules 0,5 % des communes concernées l’ont appliquée.

M. Marcel Rogemont. Et voilà !

M. Jean-Paul Lecoq. Pourquoi donc ? Tout simplement parce que le développement de l’offre de logements dépasse la seule question des droits à construire et de la densification.

M. Marcel Rogemont. Écoutez-le bien, monsieur le ministre.

M. Jean-Paul Lecoq. Prenez Paris. C’est une des villes les plus denses du monde : 20 000 habitants au kilomètre carré, bien loin devant Londres et même New York. Une ville comme Vincennes, avec ses 23 000 habitants au kilomètre carré, dépasse Macao et se rapproche de Calcutta en termes de densité. L’impact de ce projet de loi sera donc nul pour ces villes, pourtant fortement touchées par la crise du logement.

Depuis quelques années nous assistons à une densification des agglomérations, notamment en région parisienne. Ce phénomène progressif n’a nullement freiné l’envolée des prix. La densification ne peut à elle seule constituer une solution face à la pénurie de logements, et plus particulièrement de logements sociaux.

Enfin, ce projet de loi repose sur un mécanisme aussi simpliste qu’illusoire. Il suffirait de majorer les droits à construire pour produire plus, stimuler l’offre et ainsi faire baisser les prix. Ce mécanisme est loin d’être automatique, bien au contraire. La majoration des droits à construire produira même l’effet inverse. Elle va engendrer une augmentation des prix, et ce pour deux raisons.

Premièrement, tout le monde reconnaît, même M. Apparu, que ce projet de loi impactera à la hausse le prix du foncier. Or celui-ci est un facteur majeur de l’envolée du coût de l’immobilier ces dernières années. Le prix du foncier ne dépend pas de la valeur vénale des terrains, mais bien de ses potentialités et du prix de vente final du bâti. En majorant les droits à construire, vous valorisez les prix du foncier. Vous avez beau déclarer que les promoteurs ne répercuteront pas cette hausse, au final vous n’en savez rien, ou peut-être savez-vous justement qu’ils vont se régaler. Il n’y a aucune garantie, particulièrement en zone tendue. Le renchérissement du foncier sera extrêmement préjudiciable pour le logement social et les collectivités locales. Ce sera le principal effet pervers de ce projet de loi.

Au-delà du renchérissement du foncier, le Centre d’étude sur les réseaux, les transports et l’urbanisme, organe du ministère, a publié le 6 juin dernier une étude démontrant que, passé un certain seuil de densification, les coûts du logement augmentent. Cela s’explique principalement par un renchérissement des coûts techniques. Pour les chercheurs de ce centre d’étude, il existe une densité optimale pour chaque type de bâti. Celle-ci est clairement différenciée de la densité maximale.

Au Front de gauche, nous proposons une autre politique du logement et de l’urbanisme, basée sur la concertation et la participation de l’ensemble des acteurs, au premier rang desquels les citoyens. Le Gouvernement doit faire confiance aux maires dans l’élaboration des PLU et garantir l’effectivité de la libre administration des communes. Le rapport direct entre le maire et ses concitoyens est la garantie d’un urbanisme concerté et optimal, non pas maximal. Parallèlement, dans le programme du Front de gauche « L’Humain d’abord », nous proposons de construire un million de logements sociaux en cinq ans. Cela permettrait, d’une part, de répondre à la demande et, d’autre part, de juguler la spéculation immobilière sur les loyers privés et les prix à la vente.

M. Marcel Rogemont. Ça, c’est une vraie ambition !

M. Jean-Paul Lecoq. La réalisation effective de ces objectifs impliquerait en premier lieu une réorientation et une mobilisation inédite des moyens financiers.

Parallèlement il nous faut refondre la loi SRU en renforçant les obligations de construction de logements sociaux : 30 % en zone tendue, 25 % sur le reste du territoire. En cas de non-application de la loi, aucun permis de construire pour des programmes de plus de dix logements privés ne sera délivré.

À la construction massive de logements sociaux doit se coupler l’encadrement à la baisse des loyers dans le parc privé. À l’instar du système hollandais, nous sommes favorables à un encadrement administratif des loyers, comme nous l’avons détaillé dans notre proposition de loi sur le logement débattue en décembre dernier dans cet hémicycle.

M. Jean Mallot. Tout ce qui est hollandais est assez bon, en général !

M. Bernard Gérard, rapporteur. De Hollande à la Grèce, il n’y a qu’un pas !

M. Jean-Paul Lecoq. Enfin, des mesures d’urgence doivent être prises, comme l’interdiction des expulsions, le renforcement de la réquisition des logements vacants, la revalorisation du 1 % et la maîtrise publique et sociale du foncier, une sorte de « municipalisation » des sols, avec la mise en œuvre d’une taxation du foncier non bâti fondée sur la valeur vénale du terrain. Voilà les bases d’une autre politique du logement qui répondrait concrètement aux enjeux actuels.

Ces orientations sont en totale opposition avec les politiques menées depuis dix ans maintenant. Le présent projet de loi en est un exemple supplémentaire. Nous ne cautionnons pas ce cadeau de dernière minute aux investisseurs immobiliers. Pour l’ensemble de ces raisons, les députés communistes, républicains, citoyens et du parti de gauche voteront contre ce texte. (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)